据了解，像王女士这样因为房龄太久贷款难而毁约的例子并不少见。

在上海，靠近中心城区的一些二手房，往往因为地段好、交通方便、商业繁华、生活配套完善、价格较新房便宜等等一系列的优势而受热捧，即使房龄有点久，购房者们的热情依旧不减。

在开讲之前，我们先把人们容易混淆的“房龄”、“土地使用年限”、“房屋产权”这三者的概念弄清楚：

*房龄：自房屋竣工验收合格、交付使用之日起开始计算。

*房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成。房屋所有权和使用权的期限为永久，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有。
*土地使用权是从该地块取得之日起算，一般居住用地年限为70年。

了解完这些概念，再来看风险就很容易理解了（毕竟优势太多太明显，咱就不多说啦~~）

银行出于规避风险的需要，房龄超过30年的商品房是很难进行贷款购房的。大部分银行会把房屋的竣工年代（即房龄）作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，对于房龄比较老的房产，即使可以办理贷款，银行也会降低借款人的贷款成数或减少贷款年限，从而增加首付或还款压力。如案例中的王女士，房龄超过35年，贷款成数只有4成，首付压力山大。

因为房产也有折旧的，房龄久的房子，综合考虑各方面的居住条件并没有周边的新房、次新房那么好，越老越不容易出手，相应的升值空间也会变窄。

房子实际使用年限越长，房屋损坏程度越高，因此相应地会产生一定的房屋维修费用，从而增加了物业的维护成本，增高实际购房成本，这种风险也往往由买房人承担。

►那么，在买房时，

我们要怎样辨别二手房的真实“年龄”？

光看房产证、土地使用权证是无法正确判断房龄的，因为

①某些房产证上并没有竣工日期，只有房屋现在的所有权人实际取得该物业产权的日期。如果房子曾被交易过，发证日期会远远晚于房屋的建成日期。

②土地使用权证上的日期只是土地使用权的有效日期，但拿地的时间和房子建成的时间有一定差距，最多的可以相差10年。

►正确的应该怎么做呢？多妹给你支几招：

如果是新装饰过的房屋，可进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难改，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。此外，由于地板的装修不易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

房屋拿地建房开始，就会有相应的产权部门进行产权登记，房产部门的房屋信息最准确的，不要轻信卖方或他人之言。

购房者可以在房屋买卖合同中 将房龄以及违约条款约定好，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，要求卖方承担违约责任。

二手房交易中，房龄也是很重要的影响因素之一。当您看中了一套二手房，请查询它真实的房龄，综合考虑各方因素和自身条件。否则如果后期因为房龄太久产生了一些不愉快的问题，恐怕要哭晕在厕所啦~